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未来房价怎么走?说说我对房市的看法

今天咱们聊聊,房市这个全民热点话题。

熟悉我的人都知道,我对买房有执念。去一座新城市,我最好奇的就是当地房价

过去几年我一直在香港、深圳和上海三地奔波,过着类似“三城记”的生活

这种奔波虽然辛苦,但也给了我对这三个城市房市进行细致观察的机会,由此形成了一套自己的见解。

1

一线核心高价房,投资性价比不高

上个月,我们上海办公室从原来新天地搬到了北外滩。这里太美了,我寻思着要在浦江两岸买套房子自住。

当然,喜欢只是一个因素,核心逻辑是:

这里是上海核心地段,稀缺性足够,即使房价调整,这里抗跌性相对较强;

一旦上涨,它就是全国房价的领头羊。

于是,我从万科翡翠滨江到陆家嘴壹号院,开始了看房之路。

看完后,我发现,一线核心地段房价投资性价比并没有那么高。

我前天在万科翡翠滨江看了一个二楼,业主阿姨2015年900万买入预售房,2017年涨到1400万;

去年需要套现,却发现相似户型、一样面积的房子,只能报到1200万才有人看,而且挂了半年多了都还没成交。

不是大家都说,一线核心地段房产最安全么?这tm不是赤裸裸地打脸嘛。

2

豪宅,抗跌,但不易涨

一线核心地段房产最大的特点是什么?

除了单价贵,就是总价高;

抗跌性强不假,但也存在不少坑,比如变现难。

因限购政策存在,很少人有能力全款买得起一线核心地段高价房产,改善型需求是这类房产的购买主力。

背后逻辑是这样的,一个人工作几年后,自己积累+家人资助+房贷,只能买得起300万左右的远郊房产或市区90年代-2000年的房子;

这类房产总价低,潜在购买对象最多,同时也是刚需的最大受益者。

如果发展得好,几年后他们会把小房子卖了作为首付,再购买500万+的房产;以此类推,直到置换成市中心1000万以上的房产。

值得注意的是,这是一个漏斗形的筛选,随着总价越高,潜在购买者也会越来越少,导致一线核心地段房子变现能力不如低总价房产。

据我观察,即便像北上深这样的超一线城市,只要房产总价超过1500万,“接盘侠”都不是那么好找的,挥金如土的富豪们没有大家想象的那么多。

不是说你的高总价房子不降价就一定卖不掉;

而是如果你想维持自己的心理价位,可能要等很长时间才能成交,这会浪费大量的机会成本。

其次、这类房子总价高,未来上涨潜力有限。

像前文提到的陆家嘴壹号院,目前每平方均价已接近15万,再涨一倍显然比较困难;而像上海周边大虹桥板块楼盘——中骏天珑单价5万刚出头,再涨一倍就相对容易很多。

背后逻辑是这样的,核心地段房子本身不会上涨,只会不断老化,房价之所贵,贵的是地价,而地价是房子周边配套和地段优势的综合体现。

核心地段房子,因为其周围配套成熟,地段及配套优势早已体现在房价上,所以其未来想象空间比远郊开发区房子小得多。

当然,深圳房市最近部分豪宅涨得太疯狂,这是特例。

相对应的,这类房子最大优势是抗跌性强。

经济不景气,首当其冲的是刚需楼盘;

核心地段高总价房产受影响较小,毕竟这类房产锁定的是全球华人圈的顶级购买力。

如果经济出现下行,这类群体不仅相对受影响较小,还可能从中受益(这是另一个话题了,这里不展开)。

3

我对现在房市对整体看法

下面说说,我对整个房市的看法。

先抛核心观点:

部分一二线核心城市房价可能还存在着一定的上涨空间;

但对普通人来说,房子已不是最好的投资对象

大家知道,中国房市是典型的政策市,要想理清楚房价未来的走势,就得看看当初它是如何涨上去的。

过去十几年房价持续上涨的核心动力主要有三个。

首先是大量民众涌入城市带来的城市化加速;

其次是以房地产为经济支柱产业的政策引导;

最后是宽松货币政策释放出的巨额资金

这里重点说说第三点,08年美国次贷危机后,央妈释放出了天量流动性。

当时实体经济萧条+通胀预期强烈,大量资金“违规”流入房市,成为推动房价上涨的主力。

在这样的背景下,2016年之前,我们的房子是“用来炒的,而不是用来住的”,它的金融属性远远超过其居住属性。

也就是说,大家买房子类似于买一款理财产品。

低租金回报、高空置率大家都不care,只要能赚钱就好。

于是,房价上涨趋势不断自我加强,从而一飞冲天。

直到2017年房市“房住不炒”定位横空出世,各地房价才开始慢慢降温。

随后,高层动真格调控房市,出台了各种限购限售措施,严厉打击各类资金流入房市,限制房企融资。

现在来看,当时高层对高房价危害就有了清醒的认识,且达成了基本共识。

自提出“房住不炒”之后,房产调控政策大方向上基本没有动摇;

之后,全国大部分地区房价就进入了漫漫调整之路。

2018年,管理层明确提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”,房地产政策引导方面出现180度转向;

在金融业“去杠杆”之后,流向房地产的资金更是受到了严格控制。现在的房价对”城市化“也出现严重透支。

总体而言,当时支持房价上涨的三个核心动力都出现了不同程度的弱化。

值得一提的是,即使在疫情危机的当下,高层对房地产调控的决心依然保持了相当强的定力;

几天前的高层会议重申“房住不炒”,这意味着未来几年房价调控依然不会放松。

从另一方面看,疫情危机之下,全球主要经济体都在疯狂印钱,市场上依然充斥着天量的廉价资金。

综合来看,我认为一二线核心城市房价还有一定的上涨空间。

但,即使有一定的上涨空间,结构性分化也将成为房价未来走势的主要特点:

同一个片区,有的在涨,有的在跌,非常考验投资人的眼光,普通人买房非常容易掉到坑里。

在一二线房市虹吸效应的作用下,即使市场资金相对充裕,人口流出城市房价也将受到明显冲击。

在“房住不炒”大背景下,大量资金不能流入房市,但多放出来的水总会选择一个去处。那这些巨额资金会流到哪里去?

我认为可能是现在被各种嫌弃的股市。

4

我看好的未来投资方向

很多人对中国股市的印象还停留在“赌场”上,事实上中国最优秀的公司绝大部分都已上市,只是一部分在A股,另外一部分在海外股市。

未来,我不确定中国会不会出现全球顶尖科技巨头,但我可以确定中国大概率会出现消费巨头(看看恒顺醋业、贵州茅台走势)、制造业巨头,而且不止一个。

这将给资本市场的投资者带来巨大回报,一大批新富们将由此诞生。

这个话题,值得我再写一篇文章重点说说。想看的,不妨点赞鼓励下。

重申一下我的看法:

我们每一个普通人都应该经历一次经济危机,只有这样,我们的人生才有机会逆风翻盘。

当然,只有极少数人能抓住其中的机会。

那么,这些幸运儿有哪些共同特质呢?

欢迎在评论区和我聊聊。

关于作者: 七里香赚钱网

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