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千亿龙光背后的三大逻辑

引 言

根据《2019年1-12月中国典型房企销售金额TOP200排行榜》,2019年龙光地产实现销售金额1155.6亿元,超额完成全年850亿的权益销售目标,功迈入千亿房企队列。龙光地产自2015年以来,实现了业绩的快速增长,近5年业绩复合增长率接近50%。

2019年,全国房地产调控政策次数达到了620次,再次刷新了历史记录。风雨突变的一年,在虎踞龙盘的广东省,龙光地产逆势而上,背后逻辑值得研究。

目录:

一、区域深耕战略

二、城市更新发力

三、财务稳健优异

1、盈利水平领跑行业

2、信用评级提升,融资成本较低

3、短期偿债无压力,净负债率水平较低

一、区域深耕战略

与不少房企追求全国化迅猛扩张不同,龙光地产一直高度聚焦于房地产行业的“兵家之地”粤港澳大湾区。

1996年龙光地产在汕头成立,2003年进军深圳,2007年龙光冲入广州、惠州、中山以及珠海等地,加快珠三角布局战略。2019年,龙光已经实现了粤港澳大湾区“9+2”城市群全覆盖,高度渗透到深圳、广州、佛山、中山、珠海、惠州、东莞等粤港澳大湾区核心城市,深化区域深耕的精细化发展战略。截止到2019年上半年,龙光全国总货值高达7500亿,其中粤港澳大湾区货值有6100亿,占比达到81%。

而在湾区城市中,龙光非常看重寸土寸金的深圳,以至于在深圳重资拿下多幅地块,收获丰厚。2014年龙光在市场低谷斥资46.8亿拿下龙华项目,引发行业关注。2015年深圳市场快速升温,当龙华项目玖龙玺一期推出时,均价已经达到55000元/平米,时隔不到两月,二期均价达到60000万/平米,2015年至2018年间,玖龙玺项目陆续为龙光贡献了36亿元、75.5亿元、10.58亿元、29.97亿元。

随后龙光陆续斥资112.5亿、140.6亿、65.85亿拿下深圳龙华红山地块、深圳光明新区地块、龙华民治地块,继续重仓深圳,这些项目全部是地铁物业。截止2019上半年,龙光在深圳总货值超1800亿,临深区域货值1566亿,合计3370亿,占大湾区总货值的56%。

事实上,龙光在深耕湾区的同时,也逐渐加大其他高价值区域的布局来获取更多成长空间。对于湾区外围,龙光将目光聚焦在环沪一小时都市圈、成渝都市圈及北部湾城市群。

在长三角一体化快速发展的背景下,环沪区域自然成为高价值区域,在众多环沪区域中,嘉兴又是其中受利最大的城市之一,而嘉善又是嘉兴中距离上海最近,也是此次长三角一体化示范区中的一员,可以说嘉善是环沪区域中非常重要的区域之一。

2018年5月龙光已筹划布局嘉善,一年半的时间内拿下七幅嘉善地块,总投资金额超40亿,成功布局环沪高地。

而南宁,是龙光早就建立了领跑优势,2016年来,随着南宁市场不断走强,龙光在南宁的业绩也格外亮眼,2019年上半年南宁销售126亿,业绩占比近28%。在此背景下,龙光也开始加大南宁的投资,2019年投资金额高达76.56亿元,同比增长134%。2019年,龙光在南宁市场继续以显著优势,蝉联销售金额和销售面积双冠军。

二、城市更新发力

龙光地产管理层认为,城市更新类项目占用资金少、利润高,是补充土地储备的重要来源。自2016年下半年开始,龙光地产便将旧改作为拿地的主要方式之一,同年便拿下了宝安塘尾汇利五金厂、新兴纸业厂区、福田向福仓储大厦等更新项目。截至2019年6月30日,龙光地产在10个城市拓展了共计62个城市更新项目,可转化土储面积1877万平方米,货值超过3250亿元。

从项目区域分布上看,龙光地产的城市更新项目90%以上位于粤港澳大湾区,在项目改造性质上,有2600亿元货值布局在深圳、惠州、东莞、珠海等可自主改造的城市,占比达80%,转化能力较强,如珠海的玖龙汇以及佛山的禅城绿岛湖项目,从拿地到入市销售仅用了一年半时间。

2019年上半年城市更新业务为龙光地产贡献了核心净利润18亿元,未来几年,龙光地产还会有多个孵化中的城市更新项目可转化为销售,成为其新的利润增长点。

三、财务稳健优异

1、盈利水平领跑行业

龙光地产2017年提出“未来三到五年成为粤港澳大湾区龙头房企,核心利润要进入行业前十”的目标,从近两年利润表现来看,龙光具备良好的盈利能力。

2019年上半年,公司的毛利润为93.9亿元,净利润为52.9亿元,毛利润率和净利润率分别为34.8%、19.6%,其盈利水平高于行业内多个规模是其两倍以上的房企。

2、信用评级提升,融资成本较低

2019年8月、9月,标普和惠誉分别将龙光地产的信用评级上升至“BB”,展望稳定。其盈利能力和稳健的财务状况得到了资本市场的认可。财务稳健,助力龙光低成本融资。2019上半年,龙光平均融资成本为6.1%,远低于行业平均水平。今年1月6日,龙光成功发行2020年首期公司债券,发行规模为人民币10亿元,债券为期五年,票面年利率为4.8%,创下公司近三年发债利率最低记录;1月8日,公司又完成发行3亿美元2025年到期优先票据,票面年利率5.75%,创下近期民营内房股同评级债券发行利率最低记录。龙光地产的融资成本之低,在民营房企中表现颇为抢眼。

3、短期偿债无压力,净负债率水平较低

在债务结构方面,龙光地产始终坚持审慎的财务策略,致力于维持稳健的债务水平。截止到2019年6月底,龙光地产在手现金为383.1亿元,现金短债比超2倍,货币资金完全覆盖短期有息负债,短期内无偿债压力。公司的净负债率为65.4%,与2018年YH50的平均负债率相比,公司的杠杆率处于较低位置。

跨过了千亿,意味着龙光的发展已经站在了新的台阶,龙光在粤港澳大湾区、南宁区域、汕头区域等多个区域已经位列第一梯队,成为区域深耕型房企的成功样本。而今,龙光开始布局其他核心区域来获取更多成长空间,龙光未来的发展值得期待。

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