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金茂酒店“弃市“之谜

6月12日晚间,已经停牌5个交易日的金茂酒店与中国金茂联合突然发布一则公告,建议安排私有化金茂酒店,同时撤回上市。金茂酒店(原金茂投资)于2014年以商业信托形式赴港上市,融资总额约35.31亿港元,是中国金茂分拆上市的酒店业务板块。金茂酒店为何突然“弃市”?在现金流如此紧张的2020年,为了私有化,金茂可能要付出约32亿港元的代价,背后的真正商业动机又是什么? 

Chapter 01

酒店上市6年

股价最多跌了超60%

2014年,金茂酒店(原金茂投资)以商业信托形式赴港上市,融资总额约35.31亿港元,上市的发行价为5.35港元/股。在上市六年间,金茂酒店股价整体波动下行至3.68港元/股,较上市发行价5.35港元/股下跌了31.2%。而最近一年来(52周内),金贸酒店股份最低下行至2.11港元/股,跌破发行价超过60%。

有意思的是,金茂酒店的股价一度维持在2.62港元/股左右,但金茂酒店在停牌前的三个交易日股价连涨,由2.62港元/股拉升至3.68港元/股,涨幅达40.46%,或与本次提议私有化及退市有关。

公告声明,金茂酒店私有化价格是4.8港元/股,较停牌前收市价3.68港元/股溢价30.4%。因此,本次私有化的6.64亿股对应现金总额约31.905亿港元,包括向要约人中国金茂一致行动人士、及计划股份合订单位独立持有人支付的款项。

对于提议私有化的原因,金茂酒店在公告中给出了三个解释。一是目前新冠疫情和全球各国旅游业限制等影响,私有化符合长期发展;二是金茂酒店股份合订单位的流动性较低,该情况已持续较长时间;三是目前是变现投资的好机会。

对于金茂酒店公告中的第二个解释,实际上是承认了其上市后的尴尬事实。从资本方面来说,金茂酒店自2014年7月以商业信托的形式在香港上市以来,股票的流通性不佳,估值也不高,日均交易量仅22万股,占全部已发行股本的0.011%,如此低的流动性导致公司控股股东无法从资本市场上筹集资金,为公司提供发展资金。

Chapter 02

3437个豪华房间

入住率只有25%

金茂酒店2019年的年报数据显示,其目前共持有国内8家酒店及上海金茂大厦综合体项目,酒店业务为公司主要收入来源。其中,5家酒店位于北上广深四大一线城市,3家酒店位于三亚、丽江等知名旅游城市,各自位置皆为所在城市的核心地带,均为豪华酒店。

上海区域有上海金茂君悦大酒店及崇明金茂凯悦酒店;三亚区域有金茂三亚亚龙湾希尔顿大酒店及金茂三亚亚龙湾丽思卡尔顿酒店;北京地区有金茂北京威斯汀大饭店及北京金茂万丽酒店;其他区域有金茂深圳JW万豪酒店、丽江金茂酒店·凯悦臻选及丽江金茂璞修雪山酒店(前称为丽江金茂君悦酒店)。

年报显示,2019年,集团酒店经营收入约为人民币17.67亿元,较上年同期下降5%;物业租赁收入约为人民币4.8亿元,较上年同期下降4%;其他收入主要包括金茂大厦88层观光厅、物业管理以及轻资产业务,较上年上升12%,主要由于金茂大厦88层观光厅及轻资产业务收入的增加。据了解,金茂88层观光厅全年实现营业收入人民币7400万元,营收及参观人数均创出开业至今(除世博年外)20年来同期历史最高纪录。同时全年对外咨询新签约3个超高层旅游咨询项目。创新项目金茂云中漫步实现自主安全运营,全年实现收入人民币490万元。

但金茂酒店的收入却一直不温不火,进入2020年,疫情冲击,连金茂大厦的稳定收入也受到巨大影响。金茂大厦观光业务监于运营安全考虑以及应上海市文旅局要求,于1月24日下午停止营业,一直到今年的5月8日才恢复开放。

疫情期间,金茂酒店旗下各酒店保持营业状态,但入住率又进一步明显下降。根据最新的一季度财报:金茂酒店合计房间数量为3437间,一季度,酒店房间累计入住率为25.1%,去年同期为75.6%,同比下降66.9%;累计平均房价为1408元,同比下降7.5%;累计每间房收益为353元,去年同期为990元,同比下降64.4%。

针对疫情对公司业务的影响,金茂酒店也在公告中承认,疫情对中国酒店行业乃至旅游业产生了巨大冲击,公司的酒店及观光业务亦受到显著影响。

Chapter 03

解析:为什么地产商的

酒店梦这么难?

每个地产商,似乎都有一个酒店梦。但是从万达到富力,从碧桂园到金茂,酒店帝国梦想,似乎都没那么容易实现。

老牌地产商万达2019年又开业酒店85家,筹建及待开业酒店100余家,覆盖全球100余座城市。但根据今年3月底公布的财报,2019年,万达酒店没有挣到大钱,全年还净亏损1.5亿港元。而当年从万达接盘的富力地产,199亿“接盘”万达77家酒店,如今已经负债3千亿!

今年4月20日,像当年号称3年要建100万间长租公寓一样,豪气十足的碧桂园宣布,核心联盟企业凤悦酒店及度假村正式宣布成立,组织管理全球逾500亿元酒店资产。

先不论碧桂园的酒店未来,但碧桂园并不是酒店新手,在这个行业已经“深耕”了10多年。过去10多年的酒店发展,碧桂园的成绩并不好,反而因为过大的酒店资产带来一些压力。2017年,碧桂园酒店数量首次呈现下滑,从2016年底的62个酒店储备项目锐减到了48个,同时收益下跌了2%至16.74亿元。对此,碧桂园表示是由于处置了部分酒店。

2017年开始,正是碧桂园规模高速扩张的时候,从1000亿到3000亿到5500亿,直至坐上销冠。这一时期,碧桂园选择将酒店业务进行了瘦身。而后在2018年,酒店业务开始淡出碧桂园的年报,不再显而易见地独立呈现,而是并在了“包括物业投资、分拆上市前的物业管理、酒店经验及其他其他分部”里面,在营及筹备开业的酒店明细也被去掉。

如果硬要找一个酒店做的相对好的地产商,大概只能是世茂了。也是走了10年的弯路,2015年,世茂才开始成立创立属于自己的酒店品牌。2017年,世茂集团和和喜达屋资本集团成立的合资公司,双方各出资1亿美元成立合资酒店公司,用于以国内一二三线市场为重点的拓展轻资产酒店业务。其中世茂持股51%,喜达屋资本持股49%。世茂在酒店业务上的定位也逐渐清晰,轻重资产并行,作为未来的策略方向。

尽管受疫情影响,但世茂还是计划2021年酒店数量达到300家。世茂集团董事局副主席、总裁许世坛就曾表示,希望2021年能够和拆分世茂酒店和物业的单独上市。不过,可以肯定的是,世茂酒店也不会一帆风顺,资金链上的“流动性隐忧”一直都在,世茂在持有物业上沉淀了大量资金,运营压力加大。数据显示,这几年,世茂在深圳、上海等地自持了不少酒店、高楼资产,企业负债率一度较高。

Chapter 04

猜想:酒店+商业

或打包重新上市!

以上的案例,我们可以分析,地产商做酒店,危机并存。一方面,做酒店必须摒弃地产思维,需要专业酒店人去运营;另外一方面,地产商习惯陷入“轻重资产”平衡的漩涡中,容易出现资金链隐忧。

金茂酒店和世茂酒店其实一直存在资金链隐忧,他们做的酒店要么是城市地标式酒店,要么是超豪华酒店,再不济也是高端酒店。今年的世界性疫情,国外商旅住客以及国内会务需求几乎呈现断崖式下跌,豪华酒店影响首当其冲。

那么,此时的金茂酒店,为何要实行私有化退市呢?为了退市,回收股份,还需要花掉30多亿港币,究竟出于什么考虑?

根据金茂的公告,“在目前的情况下,中国金茂拟对金茂酒店投资公司的资产组合作出必要的调整,以度过该段艰难时期。”中国金茂称,如果能够实施,虽然可能会对集团中短期的财务业绩等产生负面影响,但中国金茂可以更灵活地开展必要的资产组合调整,并作出与集团长期目标相符的战略决策。

中国金茂为中国中化集团旗下房地产开发平台,核心业务分为地产开发、酒店、商业三大板块。金茂酒店所在的酒店板块业务总资产201.07亿元,在中国金茂总资产占比仅为5.5%。

——你看的没错,酒店板块在金茂这棵大树下只是一个“小幼苗”,幼苗长了6年,依然发育不良,花点小钱拨正扶持一下,纯属正常调整。

中国金茂披露的数据显示,2020年前5个月累计取得签约销售金额同比增长19.78%至652.35亿元,累计签约销售建筑面积约379.9万平米。截至5月31日,已录得已认购(未签约)物业销售金额共计112.91亿元。按照其2020年2000亿元的销售目标来算,目前的目标完成率为32.62%。——对于2000亿的商品房销售目标来说,30多亿真的只是小钱。

至于私有化退市之后,中国金茂作何打算,包括我在内的业内人士一致认为,金茂此举意在重组资产,下一步极有可能,联合商业板块做大二次上市。

根据公告,金茂酒店计划于6月15日上午9点复牌交易。接下来具体动向的谜底,也将一步一步揭开。

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